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【房地产服务】房地产服务行业年度报告:地产影响分化,国企表现更优

2023-05-09 17:33:58    来源:国金证券

核心观点

整体收入增速放缓,国企增速高于民企。50家上市物企2022年收入合计2448亿元,同比增速为19.4%,相较2022年44.6%的高增速明显放缓。这主要因为:①与地产关联度较高的非业主增值服务受到地产下行影响。②受疫情影响,社区增值服务展开的场景受限收入增速放缓。③并购放缓,多数物企基础物管回归正常增速。从各个类型物业公司的2022年收入同比增速中位数来看,国企为34.4%,而民企且展期物企为6.8%,民企且未展期物企和无关联房企的物企则分别为21.1%和20.2%。物业板块国企民企呈现明显分化,主要是受到地产行业国企和民企分化的影响。


(相关资料图)

国企利润增速放缓,多数民企利润下滑。50家上市物企2022年归母净利润合计138亿元,同比增速为-44.1%。这主要因为:①受宏观环境和地产下行的影响,多数物企综合毛利率下滑;②应收账款减值。③商誉减值。样本国企、关联房企未展期的民营物企、关联房企已展期的民营物企、无关联房企的物企2022年归母净利润增速中位数分别为+29.4%、-19.9%、-94.5%、+0.5%。国企和民企之间的利润分化程度相较收入更为显著,主要因为在毛利率下滑和应收账款&商誉减值方面,民营物企下滑程度均大于国企。

贸易应收账款周转天数拉长成行业共性问题。50家上市物企2022年贸易应收账款周转天数中位数为105天,同比增加24天,这主要因为:①宏观环境的影响,封控期间物业费收缴情况不如往年;②地方政府财政紧张支付账期拉长;③民营开发商陷入困境支付能力下降。样本国企、关联房企未展期的民营物企、关联房企已展期的民营物企、无关联房企的物企2022年贸易应收账款周转天数中位数分别为70天、98天、134天和87天。

商誉增速放缓,主因并购趋向谨慎。50家上市物企2022年商誉合计421亿元,同比增速9.8%,增速大幅放缓。主要因为上市物企对并购态度趋向谨慎。根据中指院的数据,上市物企2022年并购交易对价合计106亿元(其中六成买家是国企,单笔交易额最大的是华润万象生活以22.6亿元对价收购了中南服务100%股权),同比下滑71%。

经营性现金流净额下滑,覆盖净利润倍数走低。50家上市物企2022年经营性现金流净额合计149亿元,同比-41.4%,主要受民营物企现金流恶化拖累。从2022年经营性现金流净额覆盖净利润的倍数来看,不同类型物业公司的分化也十分明显,且与其关联房企的生存状态相关。国企、民企且关联房企已展期的物业公司、民企且关联房企未展期的物业公司、无关联房企的物企的2022年经营性现金流净额/净利润的中位数分别为1.3倍、1.0倍、0.3倍和0.7倍。

基础物管抗周期性强,国企在管规模增速超民企。基础物管因为“存量+增量”的商业模式,抗周期性强,2022年仍保持了较高增速,19家样本物企基础物管业务在总收入中的占比提升了5.5个百分点至62.3%;非业主增值服务因为受到地产下行影响较大,该板块业务收入同比下滑11.4%,占总收入的比例下滑了4.6个百分点至11.5%。2020年和2021年,因为民营物企在并购和外拓方面更为激进,增速均高于国企。2022年这一趋势发生逆转,国企在管面积增速高于民企。2022年在管面积同比增速中位数来看,国企、民企且未展期、民企且已展期分别为+36.4%、+27.7%、+9.9%。这主要因为:①国企的关联方交付规模更稳定;②国企2022年并购规模大于民企;③多家民企经营导向从注重增速转向注重质量,大量退出了低效盘,规模增速放缓。

投资建议

关联房企的发展状况在当下是影响物业公司业绩的核心因素,国企开发商销售、拿地、融资表现均好于民企,推荐业绩增速较高的国企物企建发物业、保利物业、中海物业、华润万象生活。同时我们也看好滨江服务,其未来业绩有望持续保持高增长,因为其关联房企虽是民企,但发展稳健且2023年销售有望持续增长。

风险提示

地产销售复苏程度低于预期;外拓市场恶性竞争;应收账款坏账超预期;商誉减值风险

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