帶著“未來(lái)數(shù)年可能只有50家大型地產(chǎn)商能夠存活”的警世恒言，各大房地產(chǎn)商紛紛吹響生存戰(zhàn)號(hào)角，其中就包括近年來(lái)依靠激進(jìn)并購(gòu)不斷擴(kuò)張的閩系地產(chǎn)商陽(yáng)光城(7.340,0.01,0.14%)(000671.SZ)。

花重金引入的兩位碧桂園前高管已經(jīng)對(duì)陽(yáng)光城進(jìn)行了改造。于2017年11月接任總裁一職的朱榮斌目前負(fù)責(zé)該公司整體經(jīng)營(yíng)管理，副總裁吳建斌則主管財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略。隨著2017年年報(bào)出爐，“雙斌”為新東家交出可圈可點(diǎn)成績(jī)單。

陽(yáng)光城2017年年報(bào)顯示，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入331.63億元，同比增長(zhǎng)69.22%;凈利潤(rùn)為22.28億元，同比增長(zhǎng)55.68%。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，陽(yáng)光城2017年銷售金額為915.3億元，險(xiǎn)些擠入千億俱樂(lè)部，位列第19名。

而在“雙斌”加入后，陽(yáng)光城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流五年來(lái)亦首次回正，達(dá)到88.19億元;至2018年一季度延續(xù)這一趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額27.07億元。據(jù)悉，陽(yáng)光城2017年全年回款達(dá)614.7億元。

“陽(yáng)光城最困難的時(shí)期過(guò)去了。”2017年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，朱榮斌如是說(shuō)。

果真如此?從居高不下的凈資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，要下如此判斷或?yàn)闀r(shí)尚早。

近日，標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究院攜手《投資時(shí)報(bào)》獨(dú)家制作出《中國(guó)房企缺錢報(bào)告路2018》。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，陽(yáng)光城有息負(fù)債為1133.74億元，所有者權(quán)益合計(jì)305.7億元，扣除363.74億元的貨幣資金后，其凈資產(chǎn)負(fù)債率為251.88%，在19家規(guī)模超千億元的A股房地產(chǎn)企業(yè)中位列第四。

與負(fù)債不相匹配的權(quán)益造成的超高凈資產(chǎn)負(fù)債率，正是陽(yáng)光城近年來(lái)激進(jìn)擴(kuò)張的必然結(jié)果。特別是在當(dāng)前降杠桿的大環(huán)境下，市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到明確限制，融資成本持續(xù)上升，曾極速擴(kuò)張的陽(yáng)光城正面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)《投資時(shí)報(bào)》記者了解，陽(yáng)光城2017年全年新增120個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備2022萬(wàn)平方米，而2015年和2016年這個(gè)數(shù)字分別是315萬(wàn)平方米和978萬(wàn)平方米。在拿地最為激進(jìn)的2017年11月和12月，這家公司平均2天即拿下一塊地。

有業(yè)內(nèi)人士表示，為追求規(guī)模的快速增長(zhǎng)，陽(yáng)光城近年來(lái)不斷通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍拿地，但高溢價(jià)拿地不僅壓縮利潤(rùn)空間也導(dǎo)致有息負(fù)債急增。在行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率維持在81%的情況下，該公司資產(chǎn)負(fù)債率已連續(xù)三年上漲，到2018年一季度增至86.8%。

這種情況或仍將繼續(xù)。截至2017年末，陽(yáng)光城累計(jì)土儲(chǔ)面積達(dá)3796萬(wàn)平方米，能滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需求。“我們會(huì)提取大量的銷售回款去買土地，要上規(guī)模沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的土地不行，繼續(xù)補(bǔ)充貨值對(duì)我們而言非常重要。”朱榮斌如是說(shuō)。