苦苦掙扎的老牌粵系房企合景泰富，正式宣告債務違約。

5月14日晚間，合景泰富發布公告稱，公司一筆于2024年1月到期的6.0厘優先票據本金額的15%連同其應計及未付利息于強制贖回日到期未付，涉及金額約1.19億美元，目前已構成違約。同時，公司未能按照附息銀行及其他借貸的預定還款日期支付其本金人民幣2.12億元，并觸發包括8筆優先票據及其他借貸交叉違約。企業表示，將會探尋境外債務全面解決方案。

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據企業此前公告，該筆2024年到期票據發行于2022年9月，規模為7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據和2023年9月到期的一筆票據交換要約而來，屬于展期后再次違約。

受此消息影響，5月15日，企業股價遭遇大跌，截至當日收盤下跌11.9%，報收0.74港元/股，總市值較上一交易日蒸發約3.42億港元。

不僅如此，該日晚間，企業再發布公告稱，公司7只優先票據自5月16日起將暫停交易。5月16日，又有市場消息稱，合景泰富將于近期召開離岸債券持有人會議，討論成立小組進行重組談判。

近一年時間，企業一直掙扎在債務違約邊緣，終究還是未能抗住壓力。合景泰富這樣的情況是否只是個例？面對即將到來的償付高峰期，是否還會出現新一輪的集中違約？

持續甩賣資產自救

就在官宣違約前2天，合景泰富曾以7.5億元價格打包出售了上海兆景及上海錦怡兩家子公司100%股權予平安。其中，出售上海兆景虧損約1.39億元。可以說，面對急迫的資金壓力，企業不得不開啟大甩賣模式，以求自救。

而這并不是企業首次出售資產。早在2022年，企業就已展開持續“割肉”動作。2022年4月，企業以13億元人民幣價格出售一棟位于上海的辦公樓，用于償還即將到期的債券；同年6月13日，惠譽稱，合景泰富尋求整體出售位于北上廣等一線城市的城市副中心或新興商務區寫字樓，欲籌集55億到57億元人民幣。

隨后在7月，企業向龍湖轉讓了香港“尚珒溋”項目50％的股權及股東貸款等，錄得4.895億港元的稅后利潤；11月16日，企業又以3.71億元出售成都攀成鋼項目股權，凈籌約1400萬元。據不完全統計，截至目前，合景泰富出售資產回籠資金已超人民幣60億元。

“對于出險房企，眼下最要緊的是斷臂求生，打包賣掉項目，因為目前房地產市場處于回暖狀態，優質項目更易被接盤。”上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示。

銷售滑坡債務承壓

除甩掉重資產包袱外，企業想要盡快回歸正軌，狠抓銷售是實現“回血”的必要手段。

今年一季度，房地產市場出現積極變化，也被業內認為行業開始觸底回升。中指研究院數據顯示，1-3月，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，銷售呈現企穩恢復態勢。不過，合景泰富在一季度的表現卻并不盡如人意。企業一季度實現預售額117.31億元，相比去年減少10.27%，對比市場整體來看，企業并未跟上回暖節奏。

根據統計局5月16日發布的最新數據顯示，前4月全國商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%。然而，合景泰富4月單月實現預售額僅為人民幣32.31億元，同比下降25.8%，環比下降16.08%。企業前4月的預售額為149.62億元，同比減少14.1%，不及行業總體水平。

不僅如此，從盈利能力來看，企業也深處下行通道。年報顯示，2022年全年，合景實現收入約為人民幣134.5億元，同比減少43.6%，年度凈虧損達近百億元。

此外，企業債務方面也不容樂觀。年報顯示，截至2022年末，企業凈負債比率高達161.8%；短期有息負債為人民幣222.45億元，賬面現金約人民幣103.38億元，現金短債比僅有0.46倍。

企業在銀行及其他貸款中，有約人民幣168.86億元須于一年內償還。在境外美元債方面，企業目前存續美元債共計8筆，合計約為36.98億美元，付息頻率為半年一次，這也意味著這8筆美元債均將在年內完成利息支付，由此可見，企業不僅手頭現金流吃緊，且短期償債壓力極大。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此類企業最關鍵是要認清形勢，如果銷售狀況無法支撐資金鏈安全，要用好“三支箭”融資，加快風險出清。

他還表示，對于出險民營企業來講，企業債權債務和企業家族的債權債務是不可分的。企業家要勇于承擔風險，可以以自己家族財富來償還債務，以樹立市場信心，利于后續企業獲得戰投機會。

接下來合景泰富的化債之路有多長還尚未可知，不過依照過往來看，很多企業債權人對債務重組依舊保持謹慎態度，要想得到債權人支持，需要較長時間，且達成一致仍面臨較大難度。

二輪債務違約將至？

而合景泰富展期后再次違約也為其他房企拉響警報，想要守住安全邊界是長期持續的過程。

中銀證券研報數據指出，房企將在今年7月、9月迎來償債小高峰。屆時有多少企業能夠扛住新一輪償債大限？對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜稱，如果房地產市場在需求端一直不能實現實質性回暖，后續必然會引發第二輪集中違約。

而那些已經獲得展期的房企，也并非高枕無憂。同策研究院研究總監宋紅衛表示，債務展期不是債務豁免，是在增信或其他附加條款情況下延期償付。已經獲得債務展期的房企，展期期限一般為1.5-3年左右，即2024-2026年將是展期債務的再次到期日，這類企業仍存有二次違約的風險。

此外，他強調，暫未違約的企業也不代表其沒有債務壓力。2023年，地產企業境內外到期的債務將達萬億規模，如果后續銷售持續低迷，且企業在融資端仍舊受限的話，企業同樣存在債務違約風險。

因此，2023年多數房企仍會將償債作為首要任務。想守住“零違約”底線，或是成功跳出債務泥潭，說到底都離不開現金流的回籠，除變賣資產和狠抓銷售外，是否還有更多手段幫助企業維持安全發展？

對此，柏文喜提到，房企可以通過引進新的戰略投資人、在項目層面開展對外資金合作、調整項目開發節奏等方式來增加現金流入、提升企業流動性及減少現金支出來整體優化企業財務狀況，以保持企業經營安全。

此外，房企也應積極向相關部門爭取政策方面的支持，比如紓困基金、專項救助基金等。宋紅衛呼吁，有關部門能夠出臺相關政策，通過社會資金來解決行業問題。不過他也表示，由于目前行業缺乏對于救助資金優先償還的政策法規，可以通過“類共益債”的模式解決，即為解決企業在重組中遇到的資金缺口問題，引入外部資金來盤活項目，此舉會利好企業和原債權人。待企業現金流充足后，該筆救助資金享有優先被償還權。

文/黃寧（責編：高雅）

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