国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。从环比来看，各线城市商品住宅销售价格涨幅稳定。从同比来看，销售价格涨幅稳中趋落。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，6月份，70个城市新房价格环比、同比指数今年来首次收窄，环比和同比涨幅分别从5月份的0.5%、4.5%降至0.4%、4.3%。二手住房价格指数走势和新房类似，涨幅停涨或回落。这表明，长达一年的调控特别是重启或加码限售以及新房限价等政策效果显现。

谈及下半年房地产市场形势，社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，预计下半年楼市将呈现稳中有降、持续分化的态势，无论是房价、成交量还是投资增速都将有所下滑。

房价涨幅稳中趋缓

在新房销售价格方面，一线城市整体领涨。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同，其中广州涨幅最高为1.0%;同比上涨6.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点;同比分别上涨4.8%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

李宇嘉表示，6月份，一线城市新房价格同比涨幅扩大，二三线城市房价涨幅则收窄，体现出一线城市刚需基础扎实，新房限价引导需求纷纷涌入。

在二手房销售价格方面，一线城市二手房价格涨幅仍居首位。据测算，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点，其中，北京涨幅居70城首位，涨幅达1.3%;同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。

伴随密集调控政策出台落地，房价涨幅总体呈现稳中趋缓态势。相对于已实施限价的新房，随行就市的二手房价格管控压力更大，其中包括整顿学区房、学位房炒作现象。

李宇嘉也谈到，二手房价格涨幅回落尤其是学区房价格回落，与一线城市加强二手房价格管控、出台参考价政策、严厉打击虚高挂牌价有关。

商品房销售面积增速逐月收窄

1月至6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%;比2019年1月至6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%;比2019年1月至6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。

继去年全年商品房销售创纪录，今年上半年，商品房销售面积再创半年度历史新高。李宇嘉表示，这主要是惯性上涨，二三线城市热度回升以及去年低基数影响所致。不过，商品房销售面积累计增速自今年2月以来连续4个月下降，增速高位回落趋势明显。考虑到低基数效应将消失，预计下半年商品房销售面积增速可能会继续回落。

交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹认为，全国商品房销售面积和销售额增速逐月回落，主要是和重点房地产企业资金监测和融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度以及严控经营贷流入楼市等政策效果显现有关。

此外，上半年，房地产开发企业本年到位资金增速逐月降低，开发贷和个人按揭贷明显收紧。1月至6月，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增幅降至23.5%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%;个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%，增幅较1月至5月份降低8.1个百分点。从房贷利率来看，自1月出现拐点后，2月起首套和二套房贷利率连续上扬。

“房地产融资环境已经较严，叠加各地陆续强化调控，预计后续市场成交仍将继续降温。”夏丹说。

炒房风险越来越大

近期，多地加强二手房价格监管。今年2月份，深圳率先发布二手房指导价，随后成都、西安、上海政策相继跟进。

夏丹表示，建议后续房价涨幅较大的城市借鉴深圳率先推出的二手住宅参考价格机制出台相关政策，比如实际成交价格仍按照双方约定，但若高于参考价格，则相应提升房贷首付比例。二手房“参考价”政策与新房“限价令”政策搭配使用，将有助于缓解两者房价倒挂现象。

“疫情防控期间，各国房地产价格普涨，美国房价回到高位，但我国房地产价格总体平稳，这得益于国家‘房住不炒’定位和坚持调控不动摇。”倪鹏飞说。

在严调控背景下，炒房风险将越来越大已成市场共识。倪鹏飞解释说，一是炒房空间不断压缩。随着保障房供应比例提升，人口流入地区住房用地、住房供给增加，供求基本面正发生巨大变化。二是违规炒房一旦被查出，将会受到严厉惩处。三是政策漏洞逐步填补，套利空间收窄。四是一些重大基础制度创新将陆续出台，市场总体形势会发生重大变化。

展望未来，倪鹏飞认为，要坚持“房住不炒”定位不动摇，完善调控机制，加快基础性制度建设。首先，加快人口部门、土地部门、金融部门、住房部门以及各省之间的调控联动。其次，完善房地产调控政策，其中，人才政策要和住房调控政策相统一、相衔接，还要制定精准打击炒房的靶向调控政策。此外，还要积极应对和防范房地产金融风险。

关键词： 炒房风险 二手房 二手房价格 房地产金融