與馮侖、王石并稱地產三君子的胡葆森，即將擁有第四家上市公司。

近日，中原建業有限公司(下稱“中原建業”)正式啟動全球招股，招股日期截至5月24日。按照計劃，中原建業將于5月31日掛牌上市。

招股書顯示，2018—2020年，中原建業分別實現收入6.76億元、10.29億元、11.52億元，凈利率分別為59.7%、62.3%、59.2%。據中指研究院資料，該公司在中國所有房地產代建公司中排名第二，市場份額為10.6%。

一旦上市完成，中原建業也將成為繼綠城管理控股之后，港交所內上市的第二家代建企業。據克而瑞不完全統計，截至目前，發展代建業務的品牌房企已超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利發展，也有中小型房企當代置業、廣宇發展、天房集團等。

5月25日，克而瑞證券首席分析師董浩告訴時代周報記者，整體上，我國會向發達國家代建模式發展，以資本代建和小股操盤模式為主。城鎮化發展下，房地產存量發展及房企有息負債擴張規模受限下，投資、開發相分離成為趨勢，基于項目股權的代建模式將成為主流。

6年上市

滿打滿算，中原建業的歷史不過6年。

2015年6月，作為新藍海戰略的一部分，建業地產集團開始發展房地產代建業務。5個月后，建業地產集團取得首份房地產代建協議。

最初只是摸著石頭過河，想要測試代建業務的發展潛力，但到了2016年，代建業務的表現出乎建業管理層的意料。中原建業稱，相比傳統房地產開發，房地產代建公司能維持較低杠桿，且可以不依賴外部融資來源。同時，傳統房地產開發商的業務具有周期性，房地產代建公司的業務在市場低迷期間通常更有彈性且影響較小。

2016年3月，建業將代建業務獨立發展，并在3個月后將業務擴展至河南省外的省份。

隨著業務版圖的擴張，中原建業迎來快速發展期。2018年3月，中原建業在管項目的總合約銷售金額達人民幣100億元。同年9月，公司房地產代建協議數目達100份。

2020年，建業地產進一步優化業務架構及劃分，決定未來所有房地產代建協議將僅由中原建業訂立及營運。

根據中國指數研究院的資料，2017—2020年，中原建業總合約銷售金額的復合年增長率為71.5%。截至2020年12月31日，中原建業累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米，其中河南193個，其他省份僅為13個。

安信國際指出，中原建業是最早涉足房地產代建行業的先驅者之一，而且所有項目均由公司直接管理，提高運營效率，有利維持較高盈利能力。但其同時指出，公司項目暫時主要集中在河南，地域集中性風險較高。

代建風口

正如中原建業所講，近年來，代建業務因具有輕資產、周期影響小、盈利能力高等特點，而越來越被房企親睞。

據克而瑞資料顯示，2016年新一輪房地產調控開始之后，代建行業開始了突飛猛進的發展, 代建業務也不斷吸引新的入局者。

2019年，中國共有28家在房地產行業承接項目的大型代建公司，已訂約總建筑面積合計約275.6百萬平方米，其中59.0%及71.1%由代建行業TOP5及TOP10公司承攬。

同年，這28家主要代建公司收入約91億元，凈利潤約23億元;TOP5代建公司與TOP10代建公司的市場份額分別為55.3%及75.7%，龍頭代建企業仍占據主要市場份額。

2020年以來，企業仍然在陸續加入代建藍海。是年3月13日，中交地產注冊中交地產管理集團，試水代建業務;中梁控股于3月23日在加強尋地合作中提到，合作模式包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、并購合作、資產收購、城市更新、代建等。

截至2020年7月，已布局代建業務的品牌房企超過了30家。

易居企業集團首席執行官丁祖昱指出，新戰場下，代建的優勢非常明顯，作為輕資產模式只提供服務不負責投資，負債率較低;抵御周期性風險的能力強;能夠帶來更高的利潤率水平等。但我國的代建行業仍然處于初步發展階段，在行業集中度走高的情況下，未來代建行業的競爭預計將會更加激烈。

安信證券指出，目前房地產代建市場規模(按新簽合約建面計算)占商品房銷量(按銷售面積計算) 的3%-5%。預計在2025年時，房地產代建市場將達7.9億平方米，估計占當時中國商品房銷量約14.3%。

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