超两千亿负债压顶，中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”;02772.HK)正在施展“财技”优化负债指标。

7月21日，中梁控股发布公告称，购回2021年9月票据、2022年7月票据及2022年5月票据，回购票据累计本金总额合计达910万美元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》分析表示：“企业回购票据实际上是融资方面的优化操作，一般来讲回购票据是企业降负债的表现。”

回购票据外，或许为了美化财报负债率等指标，隐藏真实负债水平，中梁控股“隐身”在三木中梁翡丽云邸项目背后，公司董事长杨剑甚至直接隐名控股私募基金公司，发行上百亿元私募基金输血旗下房地产项目。

票据短债居高回购“解忧”

7月21日，中梁控股发布公告称，购回2021年9月票据、2022年7月票据及2022年5月票据。票据分别为于2021年9月到期本金总额为4亿美元的11.5%有优先票据、于2022年7月到期本金总额为4.5亿美元的9.5%有优先票据，以及于2022年5月到期本金总额为3亿美元的8.5%有优先票据。

根据公告，在今年7月13日至7月21日期间，中梁控股于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达560万美元，占该票据初始发行本金总额约1.40%;于公开市场购买2022年7月票据累计本金总额达250万美元，占比约0.56%;于公开市场购买2022年5月票据累计本金总额达100万美元，占比约0.33%。

严跃进对《投资者网》说道：“目前降低负债是地产企业的主要工作之一，地产企业回购票据后，负债率等指标能够降低;反过来，负债优化后稳健的财务数据可以支持地产企业一些新的发展。其实，地产企业需要不断调整公司的负债结构规模，使企业的负债数据保持稳健。但是，若后续有条件的话，地产企业还是会发行各种票据进行融资。”

事实上，这已经是中梁控股今年7月里的第二次回购美元债。7月6日，中梁控股回购3亿美元8.5%优先票据，赎回金额500万美元，占票据初始本金额1.67%。

Wind数据显示，截止2021年7月22日，中梁控股存续的债券有5只，总发债16亿美元，未偿还金额12.55亿美元。其中，一年内到期的美元债约8.05亿美元，占比64.14%。

事实上，中梁控股的债务远不止如此。公司2020年财报数据显示，截至2020年末，中梁控股的负债总额为2406.51亿元，资产负债率为88.86%，远高于2020年TOP500房企资产负债率均值78.77%。

其中，截止2020年12月31日，中梁控股流动负债总额2096.36亿，剔除合约负债1209.09亿后，还有887.27亿流动负债，而同期现金及银行结余仅为342.32亿元，偿债压力不小。

数据显示，截至2020年末，中梁控股的净负债率65.8%，非受限现金短债比达到1.1倍，资产负债比79.9%。自从融资监管“三道红线”标准发布以来，中梁控股从两道踩线的“橙色”企业成功降至一道踩线的“黄档”企业。

花式“财技”优化负债指标

债务高企之下，中梁控股优化负债指标的“财技”也逐渐引发市场关注，“隐身”合作房地产项目背后，疑似掩盖真实负债;借实控人控制的私募基金输血旗下房地产项目，涉嫌自融。

近期，在福建三木集团股份有限公司(简称“三木集团”;000632.SZ)旗下开发的项目背后，浮现出了中梁控股的身影。公开信息显示，三木集团

成立于1984年，于1996年11月A股上市，是一家以房地产开发、商业旅游资产运营和进出口贸易为主营业务的综合类企业集团。

根据三木集团官网7月6日发布文章信息，位于福州市连江县的“三木中梁翡丽云邸”的城市展厅于7月3日启幕。资料显示，该项目的主体开发商为连江森梁置业有限公司(简称“森梁置业”)。企查查信息显示，森梁置业是三木集团100%持股子公司。

早在今年3月4日，三木集团以4.85亿成功竞得连地拍卖【2021】01号地块，即为翡丽云邸项目，成交楼面价为8205元/平方米，溢价率59%。而根据3月31日福州市连江县人民政府发布的公开信息，森梁置业翡丽云邸住宅小区获得了项目备案。

今年5月，针对该项目，光大兴陇信托有限公司(简称“光大信托”)发行成立的名为“光信光干增益尊享30号集合资金信托计划”，信托资金规模为3亿元。其中，上海中梁企业发展有限公司(简称“中梁企发”)及三木集团为发行人提供担保?！锻蹲收咄反┩腹扇ㄐ畔⒎⑾郑辛嚎毓烧侵辛浩蠓?9.91%的最终受益人。

看似与中梁控股并未有任何股权关系的森梁置业翡丽云邸项目，为何在官网宣传上强调“20强中梁”、并冠之以“三木中梁翡丽云邸”之名?为何为该项目的信托计划提供担保?

有消息称“三木中梁翡丽云邸”项目公司实际是由三木集团和中梁控股共同出资，其中三木集团持股51%，中梁控股持股49%，持股比例并未反映到工商股权结构中。不过，该消息未得到公司证实。

数据显示，截至2020年末，中梁控股附属公司所开发土地储备总量为4424万平米，增幅9.4%;合营企业与联营公司所开发土地储备总量为2090万平米，增幅达到了25.98%。而在2019年时，中梁控股附属公司所开发土地储备总量为4044万平米，合营企业与联营公司仅1659万平米。合营企业与联营公司土地储备大增的背后，中梁控股是否正在收缩表内资产、扩张表外资产?在合作开发房地产项目过程中，又有多少合营企业与联营公司未纳入并表，从而隐藏了相应负债情况?《投资者网》就相关情况联系中梁控股，一直未收到回复。

借私募基金输血旗下地产项目

中梁控股另一个更为隐秘的融资渠道，可能还涉嫌利用私募基金自融。据企查查信息，2017年，中梁控股原执行董事徐亮琼以法人代表身份注册成立了上海忠信企业管理有限公司(简称“忠信资本”)。徐亮琼曾经任中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。在中梁控股上市之前，徐亮琼将忠信资本100%的股权转让给了另一个自然人陈椒。

根据忠信资本官网的组织架构来看，忠信资本旗下有梁商资本、梁轩资本等私募基金管理公司。企查查信息显示，梁商资本公司名为梁商资产管理(上海)有限公司，是忠信资本持股70%的控股子公司。

根据私募基金管理人公示信息，梁商资产管理(上海)有限公司的实际控制人为杨剑。而杨剑，正是中梁控股的董事长及实控人。仅基金业协会公布的信息显示，梁商资本旗下备案了21只私募基金，其中包括“梁商资本-中梁地产苏州临湖项目投资基金”、“梁商资本-苏州瑞展置业私募投资基金”、“梁商资本-苏州鼎欣吴地私募投资基金”等。

值得注意的是，在梁商资产管理旗下的私募基金名称中，“梁商资本-中梁地产苏州临湖项目投资基金”直接显示其为中梁地产旗下的地产项目，“梁商资本-苏州瑞展置业私募投资基金”中，苏州瑞展置业开发有限公司，则是中梁控股持股30%的地产子公司;“梁商资本-苏州鼎欣吴地私募投资基金”中，苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司，是中梁控股持股67%的地产子公司。由上可见，中梁控股实控人控制的私募基金输血中梁控股旗下房地产项目，由此也被市场质疑为涉嫌自融。

截至目前，忠信资本已成立多家专业资产管理公司，累计发行基金超70支，投资项目超170个，2021年一季度资产管理规模超过400亿。

忠信资本官网展示的投资项目中，大多为中梁控股旗下地产项目，包括“安徽国宾府项目”、“苏州首府壹号院项目”、“安徽江督府项目”、“苏州独墅御湖项目”等。

近年来，中梁控股的盈利能力出现下降。数据显示，2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，出现明显降速。此外，中梁控股2020年毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。

2021年全年，中梁控股设定了1800亿元的销售目标。今年上半年，中梁控股累计合约销售(含合营企业及联营公司的合约销售 )金额约950亿元，合约销售面积约754.2万平方米，刚好过半。不过，为实现发展目标，中梁控股仍需在稳健的财务状况下平稳运行。(思维财经出品)

关键词： 中梁控股 私募基金 地产项目 市场质疑