对于近年关注房地产行业的人来说，“地王”这个词似乎代表了很多，但又好像什么都代表不了。随着房企竞争格局激烈化，多数企业拿地溢价率高已经是不争的事实，此前代表一家房企实力的“地王”称号，出现的频率越来越高，且伴随着2020年年报中，诸多房企利润率下滑的现象，“地王”的金字招牌正在褪色。

未来万亿规模赛道的始发车队

就在2021年的5月10日，北京首个集中供地竞拍日，12宗竞拍地块全部达到地价上限，火爆之场面一度引起市场热议。

根据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市于2021年5月共供应土地1076宗，供应规划建筑面积9356.22万平方米，分别同比下跌8.11%及19.63%。

尽管如此，高溢价率拿地仍然成为房地产行业的标签之一。据诸葛找房数据中心：仅五月，全国主要地级市推出楼面均价就出现了23.77%的同比增幅，一线城市成交楼面价更是达到27694.15元/平方米，同比上涨幅度超过57%。

在拿地溢价率并无明显锐减的同时，各地楼市调控政策出台，对于房价稳预期起到了积极作用。据中原地产统计数据，全国房地产调控政策次数，已于年内超过186次。

总而言之，“下不去”的拿地溢价率与“上不去”的房价，成为了诸多房企的大考。在此背景下，资金成本低且利润率相对较高的代建业务，成为了房企转型路径上的选择之一。

根据中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，2010年至2020年，中国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过24%。而自2015年至2019年，房地产代建行业的总收入也从27亿元快速增长至91亿元，复合年增速达34.9%。

过去十年代建行业的增速，或许仅仅是未来大幅突破的“热身”。目前，我国代建行业市场渗透率仅不足10%，欧美市场则已经达到了20%至30%的区间。据中指院预测，代建市场渗透率将于2025年达到14.3%，对应项目销售额破2万亿元。

在未来市场规模广阔的代建行业中，之所以目前兼具规模及影响力的代建公司很少，是因为对于代建公司而言，最强有力的竞争武器只能是品牌力和产品力，而并不是其于房地产开发业务中的规模及体量。其中，产品力恰恰是过往高周转、高杠杆的房地产市场中最不被重视的一环。

作为早在七年前便于行业内率先尝试资产轻型化转型的房企之一，朗诗绿色地产有限公司(简称“朗诗地产”,00106.HK)已在代建市场完成了尝试、布局及沉淀。

“绿建”及“代建”双重行业爆发期前夕，朗诗地产完成布局

朗诗绿色地产的业务模式以小股操盘、合作开发及委托代建为主。在华盛证券5月份发布的、对朗诗地产首发报告中，对小股操盘模式的优势进行了深入的分析，包括以较低资金撬动更大货值、ROE的持续改善等。

作为区别于传统重资产的、更为科学和高效的房地产开发运营模式之一，小股操盘已经在朗诗地产持续推行了七年;与此同时，朗诗地产对于基于产品力的委托代建模式的探索也从未间断。在华盛证券统计的主要代建公司的市场份额中，朗诗地产代建业务收入计算的市场占有率达到11.6%，牢牢占据行业前列的位置。华盛证券给予朗诗地产首次“推荐”评级，目标价较市场价上行100%。

随着代建市场规模逐步扩大，除了具备市场占有率、口碑、经验及品牌力之外，朗诗地产在代建行业的“七寸”：产品力方面，形成了难以替代的特色及优势。

朗诗地产奉行绿色建筑+资产轻型化模式，使其在行业内的竞争力难以被复制。作为中国绿色建筑委员会创始会员，朗诗地产同时也得到了德国、美国绿色建筑委员会的会员资质认可。此外，朗诗地产连续十一年位列“中国房地产企业”百强名单，“2020年度中国房地产绿色开发竞争力10强”第一名及2020“年度绿链企业”。

朗诗地产开发的房地产项目，共获得21个国际绿色建筑顶级认证，其中包括WELL，LEED，BREEAM,PHI,DGNB等，在行业内，同时获得WELL及LEED两项认证的项目可谓屈指可数。而根据绿色供应链CITI指数年度评价结果，朗诗连续四年蝉联房地产领域TOP1，持续领先。除此之外，朗诗地产项目更是获得了51个国家绿色建筑评价标识三星认证。

朗诗地产的绿色建筑优势为其产品差异化提供了有力支持，形成绿建+代建的有机结合。

我国绿色建筑的发展起步要晚于国外30年。2019年绿色建筑占全年新开工面积约18.2%，根据《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》的要求，至2020年新建建筑中绿色建筑面积比例要超过50%。以此为参考，绿色建筑市场未来的发展增速想象力不亚于代建业务，而在绿建产品加持之下的地产轻资产化运营模式，势必助力企业走上发展的快车道。

北美地区领先的建筑行业数据提供商Dodge Data & Analytics披露的世界绿色建筑行业趋势报告中指出，根据2018年的数据，投资绿色建筑将在12个月后及5年后分别为企业降低9%及13%的运营成本，并将在6年后为企业带来5%的所有者权益提升。从需求端看，该份报告于2018年调研的结果显示，全球77%的参与者认为选择绿色建筑的原因是“提升了居住者的健康及舒适度”，也有75%及59%的票投给“呼应可持续发展”及“提高工作效率”。

在该报告从全球20余个国家中提取的数据显示，截至2018年，旗下绿色建筑项目占比超过60%的企业于美国、英国、加拿大分别达到32%、27%及35%。亚洲方面，新加坡、印度该项占比分别达到34%及28%，但中国内地该项却仅有9%。但报告中分析到，虽然国内绿建项目市场规模较小，与多数国家相比尚有一定距离，但这也为国内绿建市场提供了广阔的上升空间及未来绿建需求增速。

基本面方面，相比同行业多数企业，朗诗地产债务结构合理、且负债压力较小，现金流充沛;在严限价、去杠杆的地产存量时代，这一点显得尤为珍贵。在一众地产企业夺命狂奔的岁月里，能够做到数十年如一日潜心打磨产品，不追高拿地，不盲目扩张，实属难能可贵。

中国的地产行业已经度过了其发展的黄金阶段，而转向强调服务能力、运营能力和产品力的专业化发展之路。在扎实的基本面与精准的赛道选择之下，预期公司将很快迎来估值偏差的扭转。(思维财经出品)

关键词： 朗诗地产 代建市场 资产轻型化转型 房地产项目