日前，国际评级机构惠誉发布了对内地房企朗诗绿色地产有限公司(简称“朗诗地产”，00106.HK)的“最后一次评级”，确认朗诗地产的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B”，展望“稳定”;同时，惠誉还确认了朗诗地产的高级无抵押评级及其未偿付美元高级票据的评级为“B”，回收率评级为“RR4”。

朗诗地产则对外宣称，公司与惠誉的商务合作已于今年4月到期。目前，惠誉撤销了对朗诗地产的所有评级。

合约到期 惠誉撤销所有评级

根据惠誉对企业的评级情况可知，惠誉的评级级别由投资级和投机级组成，其中投资级包括AAA、AA、A和BBB;投机级则包括BB、B、CCC、CC、C、RD和D。以上级别由高到低排列。

惠誉“最后一次评级”指出，朗诗地产关联交易发生的可能性高、土储年限短这两大因素。惠誉在报告中写道，第一，朗诗集团持有朗诗地产50.1%的股权，高级管理层高度重合，母公司对朗诗地产的董事会控制强且集团内部的资产转移时有发生;第二，朗诗地产土地储备规模有限，土储年限较短，仅为1.5年，可能会阻碍销售增长和业务可持续性。

针对惠誉撤销对朗诗地产评级的相关原因，以及两者为何终止合作等问题，《投资者网》致函惠誉中国董事总经理王颖，但惠誉方面表示不便作出回应。

就惠誉撤销对朗诗地产评级的原因及影响，朗诗地产对《投资者网》表示，公司出于自身业务需求考量，未选择与惠誉续约，属于正常的商业决定。朗诗地产的融资渠道也较为多元化，涵盖银行借款、优先票据、股东贷款、EB-5贷款及其他金融机构的贷款，目前公司扩大境外债务融资的需求有所降低。此外，朗诗地产保留了与标普和穆迪这两家国际评级机构的合作，符合市场惯例。随着业务的进一步发展，公司未来不排除继续和惠誉重新合作的可能。

然而，一位不愿具名的房地产行业分析师告诉《投资者网》，遭惠誉撤销评级，会对公司后续发行债券、在资本市场的信誉度等方面会造成较大影响。

去年核心净利润下滑逾八成

一个不可忽略的事实是，朗诗地产在2020年出现由盈转亏、核心净利润巨幅下滑等现象引发市场关注。

根据公司2020年报显示，2020 年朗诗绿色地产的营收约为 89.9 亿元，较去年同期小幅增长5.1%;毛利为17.08亿元，同比减少29.37%，毛利率为19.0%，同比减少9.3 %;报告期内，公司的核心净利润约2.5亿元，同比大幅减少82.2%;归母净利润亏损高达1.01亿元，同比骤降108.58%。

针对造成归母净利润巨幅亏损的现象，朗诗地产对《投资者网》表示，主要受疫情影响所致。美国地区工程建设和房屋交付延期，中国轻资产业务拓展进度也有所延误，导致签约时点和收入确认时点后移。其中，截至2020年末，仅美国地区已售未结订单货值约27.2亿元，同比增长了346%。其次，按谨慎原则，朗诗地产对纽约地区 Avora 等项目进行了减值计提约 1 亿元。此外，中国地区也有部分联营项目售价未及预期，公司根据谨慎性原则对其进行了预提减值，形成了非现金性质的账面损失。

至于朗诗地产为何出现收入增速放缓，“2020年受疫情影响，开发商的建安进度受到不同程度的延迟，对小型开发商而言尤为如此，这是影响朗诗地产结转收入的主要原因。”惠誉评级亚太区企业评级董事龙慧对《投资者网》直言道。龙慧还表示，朗诗地产2020年利润率下降则由于其低毛利的美国业务对公司收入的贡献有所增加;同时，朗诗地产国内业务毛利率下降也和行业趋势一致。

此前，朗诗地产总裁助理兼财务中心总经理顾婧曾对媒体透露，公司2020年总资产负债率78%，净资产负债率约26%，现金短债比覆盖倍数为6.1倍。以房企“三道红线”的融资新规作为参考，朗诗地产只有后两项数据达标，目前停留在“黄色档”阵营。

朗诗地产向《投资者网》补充称，基于以上指标，公司一年内到期有息负债占比13%、现金短债比覆盖倍数为6.1倍，这表明公司在现金管理上有较高的安全边际。目前朗诗地产已获批的授信额度充裕，未使用额度有 386 亿，合作金融资源广泛。

除了“三道红线”以外，融资成本对于房企而言也尤为重要。据财务数据显示，截至2020年12月31日，朗诗地产的期末加权平均融资成本为 7.6%，与截至2020年6月30日及截至2019年12月31日持平。

公司未来将通过哪些方式来降低融资成本?朗诗地产透露道，由于预期房地产调控将持续，且公司在手现金充裕、融资渠道多元化，2021年集团有意降低高息美元债的占比，从而进一步降低整体的融资成本。

但不得不提的是，朗诗地产将2021年的销售目标定为500亿元，是否有把握完成这一目标，也成为投资者关注的焦点之一。

根据公开数据显示，2018年至2020年期间，朗诗地产的年度签约销售额分别为381.49亿元、404.86亿元411.31亿元，尚未能突破500亿门槛。

从目前情况来看，朗诗地产第一季度销售额达109亿元，销售进度比预期好。相比2020 年同期增幅为208%，相较于2019年同比增长211%。预期业务发展的良好态势将在今年内得到延续，公司向《投资者网》强调有信心完成全年 500 亿元的销售目标。

旗下物企启动上市 营收主要依赖母公司

2020年以来，多家内地房企加快了拆分旗下物业管理公司上市的步伐，朗诗地产便是其中之一。

5月18日，朗诗绿色生活服务有限公司(以下简称“朗诗绿色生活”)寻求本周港交所的上市聆讯，募资约1亿美金。公司是朗诗地产旗下的物业服务企业，已于今年1月25日向港交所递交招股书，成为今年扎堆冲刺港股IPO的物企之一。

据公开资料显示，截止2020年前9个月，朗诗绿色生活的物业管理服务覆盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个其他城市。

财务方面，2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活的营收分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元;净利润分别为0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元。公司的收入主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务这三大业务板块构成。

值得注意的是，朗诗绿色生活的总营收对母公司的依赖程度较高，其营收来源于朗诗地产及朗诗地产与第三方公司共同开发的项目。据招股书显示，2018年至2020年前9月，朗诗绿色生活来自母公司及相关的在管面积分别为757万平方米、858.7万平方米、928.4万平方米，占比分别为83.4%、57.1%、57.1%;报告期内，朗诗绿色生活来自母公司及相关的在管项目物业服务营收分别为1.65亿元、2.1亿元、1.84亿元，占比分别为83.4%、70.7%、61.9%。

尽管朗诗绿色生活的营收来自母公司的占比出现小幅减少，但公司未来上市后，是否具备良好的独立盈利能力仍充满未知。而目前朗诗地产与惠誉的合约到期，且被评为“B”等级，这是否会在一定程度上影响其旗下子公司的上市进程以及港股投资者的观感，仍然值得持续关注。(思维财经出品)

关键词： 朗诗地产 净利润 母公司 核心利润