今天，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》(以下简称“蓝皮书”)。报告预计，2019年全国房地产市场或小幅上涨，首套房贷利率将会有较大幅度下降;市场销售回落，投资增速放缓。

对于2019年房地产市场，蓝皮书预测：

报告要点

房地产市场整体上将维持平稳态势或略微小幅上涨

2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%;部分重点城市价格将大幅超过此水平

个人住房贷款余额增速保持平稳或者略有下降，全年增幅不超20%

首套房贷利率将会有较大幅度下降;二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降

房地产市场销售回落，投资增速放缓

房价：2019年商品住宅价格上涨趋势未变

蓝皮书认为，2019年，住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。

蓝皮书预测，2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米，上涨7.6%;部分重点城市价格将大幅超过预期水平。蓝皮书建议，部分重点城市应加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

蓝皮书预计，短期内，北京调控政策将以稳定为主，未来政策加码或大幅放松的可能性都较小。

2018年北京二手住宅成交量占比为82.2%，为近几年高位水平。随着北京新建商品住宅供应不断郊区化发展，城区内购房需求仍集中于二手房。因此，2019年二手房交易在市场上仍占据主力，成交量价在2018年基础上稳步上扬。

房贷：首套房贷利率会有较大幅度下降

蓝皮书预测，数量方面，个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降，预计全年增幅不超过20%。价格方面，二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降;首套房贷利率将会有较大幅度下降;整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。风险方面，尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升，但债务的可持续性没有问题。预计只要调控政策保持一定的延续性，未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度，短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

调控：长效机制再进一步

2019年房地产市场会走出一波反弹行情吗?

蓝皮书倾向于认为，2019年房地产调控政策发生根本性转向的概率较小，意味着长效机制建设再进一步，房地产市场整体上将维持平稳态势或小幅上涨。

蓝皮书认为，2018年，各地出台450余项调控政策，说明因城施策和分类调控已经深入推进。正是因城施策，使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化。中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程，但其紧迫性也显而易见。因城施策是房地产长效机制的重要环节，因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

蓝皮书认为，政策更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。由于不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主体责任。除了限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外，作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。

行业：销售回落 投资增速放缓

蓝皮书认为，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，导致施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，带来一定的房价上涨压力。报告建议在相应城市增加和加快住宅供给。

2019年，由于房地产市场销售回落，土拍市场转冷，新开工意愿不足，全年投资增速将面临较大回调压力。不同城市来看，2018年一线城市投资增速稳步回升，2019年有望延续这一趋势;二线城市2018年投资低速徘徊，年底市场热度明显提升;三四线城市2018年投资增速不断放缓，2019年仍将面临较大回调压力。

调控政策仍紧 信贷政策是关键

中原地产首席分析师张大伟称，后续楼市调控政策将继续着力于稳定市场。整体看，目前房地产政策除信贷以外微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。不过，首套房与二套房的认定标准，贷款成数、按揭利率的变化，将是未来几个月影响房地产市场走势的最关键要素。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着城市房价上涨的数量增加，从“房住不炒”的角度看，后续落实差异化调控等政策内容的城市数量也会增加。从同比涨幅看，西安新房价格涨幅最大。西安连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市，预计后续管控的可能性也会加大。部分二线城市房价炒作比较明显，尤其是一些人才导入速度快的城市，后续此类城市房价稳定方面的政策出台可能性最大。

关键词： 首套房贷利率 下降