起步于广东汕头、壮大于北京的国瑞置业盈利能力逐步走弱。

近日，国瑞置业(02329.HK)发布2020年度业绩公告显示，期内实现营业收入约57.69亿元，同比下降约28.7%;毛利约为10.45亿元，较上年下降约51.1%;归属公司拥有人净利润约0.99亿元，同比下降88.5%。

近几年来，国瑞置业业绩不振，整体利润呈现下降趋势。2017年-2019年，公司毛利分别为31.69亿元、25.99亿元、21.39亿元，2020年中期，国瑞置业的毛利再次下降约19%至8.71亿元。

业绩颓势下，国瑞置业频繁借钱，高息发债，融资成本逐步走高。2017年-2019年美元债的利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。2021年1月12日，国瑞置业公布发行一笔利率高达14.5%的三年期美元票据。从近期房企发债情况来比较，国瑞置业以逼近15%的债券高利率，创下了自开年以来房企“高息发债”之最。

此前，国瑞置业发布公告，宣布延迟召开董事会会议，推迟2020年业绩发布时间。公告发出后的第二天，国瑞置业股价遭遇重挫，下跌28.85%。该股票自去年10月以来便一直处于“仙股”行列，股价再未超过1元。

利润下滑趋势明显

国瑞置业成立于1994年，发家于广东汕头，后重仓北京，2014年7月，在港交所挂牌上市。2015年-2016年，国瑞置业连续两年上榜“中国房地产在港上市企业TOP10”，2016年-2017年，均上榜中指院的百强房企名单(分别排名第73位和第69位)。此后再也没有登入过百强房企名单。

上市后，国瑞地产业绩起伏较大。2016年，国瑞置业营业收入就超80亿元，但2017年-2018年却均下滑到不足70亿元。2017年-2019年，公司毛利分别为31.69亿元、25.99亿元、21.39亿元，整体利润呈现下降趋势。2020年上半年，国瑞置业营业收入为33.22亿元，同比减少12.79%，归母净利润为7130万元，同比下降8成。

Wind数据显示，2018年-2019年，国瑞置业的毛利率由39.31%下降至26.43%;到了2020年中期，则进一步降低至26.23%，包括净利率指标，均为逐年下降的趋势。

2020年度业绩公告显示，期内实现营业收入约57.69亿元，同比下降约28.7%;毛利约为10.45亿元，较上年下降约51.1%;归属公司拥有人净利润约0.99亿元，同比下降88.5%。年内溢利剔除处置8家房地产项目损失后为2.55亿元。

对于毛利下降的原因，国瑞置业表示，主要受新冠疫情影响，若干物业项目开发进度及物业交付延期，导致房地产结转毛利下滑所致。

土地储备是房地产企业的核心竞争力。截至2020年末，国瑞置业土地储备总规划面积为959.9万平方米，平均土地成本约每平方米3831.5元。土储大部分位于一、二线城市，得益于核心城市的溢出效应，国瑞置业土地储备足以支撑其未来6年的发展。

国瑞置业2020年积极通过城市更新、“三旧改造”等方式，持续获取低价优质的土地储备。报告期内，国瑞置业未确权的一级开发及旧改项目开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%;珠三角及粤港澳大湾区内的土地储备面积已达618万平方米，上述优质土地储备将成为国瑞置业持续发展的源动力。

高息发债“借新还旧”

在内地房企大举发债的潮流中，国瑞置业以高利率“脱颖而出”。2018年至2019年期间，公司发债利率从10%一路飙升至13.5%。到2020年，国瑞置业决定降低负债，自此之后，公司暂停发行美元债。

进入2021年，国瑞置业又开始高息发债，2021年1月12日，国瑞置业公布发行一笔利率高达14.5%的三年期美元票据。从近期房企发债情况来比较，国瑞置业以逼近15%的债券高利率，创下了自开年以来房企“高息发债”之最。

在国瑞置业高息发债前一周的1月6日，国际评级机构惠誉对国瑞置业给出了“B-”的评级，并将其评级展望从“稳定”下调至“负面”。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%，较上年同期提升约1.2个百分点;净负债率为143.1%，较2019年末提升约3.8个百分点;非受限现金短债比为0.20，较上年同期提升约0.13。由此，国瑞置业2020年年度指标三项超阈值，与2019年踩线情况一致，维持“红档”行列。

脚踩三道红线，国瑞置业积极改善财务结构，有息负债得到大幅降低。截至2020年12月31日，总有息负债为235亿，较2019年总有息负债275亿减少40亿元，总有息负债降低了14.3%。其中，一年内到期的银行及信托类借款由2019年的63.18亿元降低至37.86亿元，降幅达40%。

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