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“不复工，不还贷”，烂尾楼的业主们终于刚了起来。

6月30日，景德镇的X大珑庭900多业主发了一封“强制停贷告知书”，停工时间足够长，假复工业主们也看腻了，于是联合告知，如果在10月份还不能实现全面复工，那么贷款业主们将在11月份强制停贷。

这封告知书，更像是一封“战书”，业主们正式向银行、开发商“宣战”，业主们的理由其实也很充分：

应该在监管账户里面的钱哪儿去了？是不是被开发商挪用了？这不仅得开发商背锅，金融监管部门，是不是也应该出来走两步？

“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，这句话出现在央行的“银发〔2003〕121号”文中，并在央行银监会“银发〔2007〕359号”文中得以强调，这规定写的清清楚楚，那问题来了，没封顶的房子，贷款是咋下来的？

三方违规，为啥是业主来承担最终“钱房两空”的后果？现在，房子拿不到，我这贷款就不还。

景德镇的业主们挑了头，现在不完全统计，已经有14个省市的73个楼盘响应，纷纷亮出了各自烂尾小区的停贷通知，其中数河南省最积极，已经有26个小区停贷，其中16个楼盘在郑州，是单个城市中停贷最多的，实地、新力、泰禾、佳兆业、阳光城(行情000671,诊股)等暴雷开发商均在列。

不少官媒已经开始喊话，要“谨防烂尾楼盘停贷风险扩散”，但73个楼盘停贷似乎并不是终局，2021年一年的时间里面，24个城市里面有18.58万套问题房子未交付。

郑州和长沙各以25000+套烂尾房居榜首，郑州以烂尾的比例领先，长沙以烂尾绝对套数领先，仅两个城市背后就有5万多个家庭深受其害。

法律上，停贷的后果严重，不是最理想的选择，却是最现实的选择，“杀敌八百，自损一千”也得干，房子拿不到，但人得先活下去。

会更糟吗？大概率。

最近，千亿房企世茂完成了它的第三“爆”，10亿美元的优先票据到期没能付款，而之前的4月份和5月份，分别有5亿私募债和4.75亿的公司债违约了。

通常这样的违约都是连环的，5亿还不上，自然10亿也够呛，而世茂的存续境内债还有21只，合计242亿，2022年到期的公开市场债务合计130亿人民币和25亿美元。

而总共的债务有多少呢？

世茂集团2021年年报难产至今，此前的半年报的数据现实，总负债4636.3亿，有息负债1645亿，但账面现金只有747.7亿，远远无法覆盖。

世茂当然不是唯一。

房企的资本游戏，借新还旧肯定是其中最重要的融资手段之一，但是越来越玩不转了，2020年是房企融资的高峰，2021年就骤降到2017年的水平，2022年上半年融资不及2021年同期的一半。

但是，新的借不来，旧的要还了，一些房企的短债突出，2022年全年到期债券6519亿，进入新的偿债高峰，尤其是在7月份，有830亿，低谷期都暴雷，那高峰期的雷，只会更多。

未来，整个行业面临一次迟来的出清，房地产行业实现一次集中的过程，未来的房企可能正如黄奇帆预测的那样，从9万家到1万家的过程，甚至更激进一点，从万到百的过程。

民企的厮杀将更加激烈，能活下来的大约是实力民企，相对少数，毕竟选出来做标兵发债的“示范房企”，只有3家；未来国企肯定是主力，一方面是国企背靠大树，另外一方面相对稳定，能够实现可持续发展。

这也就意味着，大多数的房企，可能熬不到春天，死因可归结为没钱，要么是融不到钱，要么卖不了房。

房地产的这波冲击已经持续了两年了，国家统计局1-5月份的数据显示，销售面积跌23.6%，销售额跌31.5%，房地产开发景气指数为近年最低值。

今年2月份的时候，万科的郁亮说，房地产进入“黑铁时代”，6月底，他又说，“短期市场已触底”。

触底了吗？

所谓的“触底”，大约是因为在5月份的销售在环比上有所提升，而6月份的销售中，Top房企给销售长了脸，有7家房企环比增幅超100%。

但是如果放在全年的维度来看，恐怕还是过于乐观，但top房企的销售复苏的同时，有不少房企已经从Top榜单中下落， 就这个过程来讲，底还没到。

而且，短期的回升，也是有不少代价的。

现在，卖房，已经成为任务了，不仅房企自己着急，连地方上也出动了，硬拉。

一方面是楼市的松绑政策频出，以前的一些仍有效的限制政策快被变相松成筛子了。

不少限购城市仍在限购，但“房票”就可以不计套数，到限购之外了；

首付2成算是底线了吧，但个人0.5成首付也出来了，另外1.5成直接“送”了；

限价的也不少，那就收蒜、小麦、西瓜，但是人家又不真收，只是变相折价。

另一方面，公务员、事业编、企业职工已经成为卖房和买房的主力。

有让公务员下场卖房的，还有把卖房计入政绩的；不卖房那就买房吧，“支持集中批量购买商品房”，房子也可以搞团购，以前那些避免“瓜田李下”的单位，都成为团购对象。

即便是这么努力，依然是节节攀升的库存，5.54亿㎡，仍然是心腹大患。

但说一千道一万，以前的对于房地产的调控，不是要弄死房地产，也不是要把房价打到底，毕竟世界上任何一个健康的经济体，房地产都有30%的基础份额，是经济的压舱石。

22万亿，这是社科院对2022年中国房地产交易规模的预测，这么大一个盘子，牵一发而动全身，一投看行业，一头得看财政。

上半年的各地财政压力都比较大，收支不平衡，债务率也上升了，一方面是大规模减税的影响，而另一方面就是土地出让金收入的减少。

“土地财政”一方面被诟病，但另一方面确实是财政的主要来源，全国平均来看，2021年土地财政依赖度在78.4%，有12个省份高于平均水平，5个省份的依赖度超过100%。

而31个省份中，财政自给率超过50%的只有9个，一些财政自给率低的省份，自然要对房地产进行刺激，房地产市场的倒退，意味着财政的紧张，而对财政依赖度比较高的行业，就不好过，比如公务员的工资，比如大规模的核酸检测。

为啥之前的房地产问题那么多？

炒房必须得背锅，快钱赚得太舒坦了。

炒房客拼命地加杠杆，买房、卖房，红利享受到了，赚得盆满钵满，暴富的不少；

开发商也在这大好形势下拼命扩张，房价大涨，收入增加，然后继续扩张；

房价涨，地价自然也没闲着，地方财政确实充盈了。

但是，三赢的局面自然不会长久，三方之外，就是那些为了买房花光积蓄的人，房子成为贫富差距的新源头，不仅国进民退的局面不好收场，泡沫弹起来，因此而带来的金融风险也在加剧。

但是，真正健康的房地产，必然是从炒房向民生地产迈进，稳，才是最终目的。

但是，现在更迫在眉睫的事情是，地方找准自己的定位，当初留下的漏洞和窟窿以及新一轮淘汰和出清，坑苦的是那些攒钱多年上车的刚需购房者，他们不该成为产业轮转的牺牲品。

当房价下跌带来的风险他们都能坦然接受的时候，真的不能继续打破底线，让他们钱房两空。

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