2022年6月22日，世茂服务（873.HK）发布2021年度经审核全年业绩报告。2021年度，世茂服务营业收入83.43亿元，同比增长66.0%；年度利润12.17亿元，同比增长68.0%。

2021年度，世茂服务四大业务板块协同高效，布局合理。其中，物业管理服务收入41.70亿元，占比50.0%，“压舱石”作用显著；社区增值服务收入24.48亿元，占比29.3%；非业主增值服务收入8.71亿元，占比逐步下降至10.4%；城市服务实现“从0到1”的跨越式增长，收入达到8.55亿元。

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合约面积突破3亿平方米，来自第三方占比超75%

世茂服务实施横向一体化策略，通过收并购和第三方竞标外拓，快速扩大管理面积，丰富管理业态，扎扎实实做大做强物业服务基本盘。

截至2021年12月31日，世茂服务合约面积突破3亿平方米，达3.08亿平方米，同比增长53.2%。世茂服务在管面积达2.41亿平方米，同比增长64.6%，覆盖107个城市830个项目，涉及住宅、高校、产业园及医院等多元业态。

值得一提的是，无论是在管面积还是合约面积中，来自第三方占比均超75%，分别是75.8%和75.3%；非住宅物业占比均不低于40%，分别是42.3%和40.0%。

背后则是，世茂服务构建了独立发展的能力，建立起了极具自身特色的市场外拓体系，有效地培养和提升外拓能力，同时扩大对非住宅项目的市场拓展。2021年，世茂服务第三方竞标外拓成绩斐然，新增外拓面积达6160万平方米，同比增长162.1%，取得北京邮电大学等优质标的。

在市场拓展过程中，世茂服务优先发力高能级城市，实施集中化策略，2021年设立五大中心城市，并以此为基础，执行中心城市深耕计划。在已进入的城市中，不断提升管理浓度和业务密度，实现单城市规模效应最大化，释放价值。以杭州单城市为例，合约面积从2019年230万平方米，提升到了2021年的1540万平方米，实现了跨越式发展，大大提升了杭州单城市的业务综合运营实力。

2022年，世茂服务将继续大力拓展市场，获取更多第三方项目，继续夯实能力，全面升级策略，持续提升战斗力。

布局城市服务、居家养老等关键赛道，构建专业能力

在规模增长的同时，世茂服务还高度重视能力建设，实施纵向一体化策略，于2020年8月合作浙大新宇，深耕高校园区服务细分领域，2021年以来，通过投资拓展，布局城市服务、居家养老、医院物业等关键赛道，构建专业能力。

2021年以来，世茂服务与9家公司达成股权合作，包括浙江野风物业、武汉瑞征物业、苏州天翔物业、湖南吉立物业、泉州友达置业、新大地物业等6家物业服务类公司；其中湖南吉立物业服务湘雅系和省人民系两大核心医院体系，在湖南医院物业市场具有领先的地位，有助于世茂服务提升医院物业服务能力。

2021年10月29日，在上市一周年之际，世茂服务正式发布城市服务业务，定位“城市大管家”，重磅发布针对城市服务研发的服务产品体系，致力于实现“服务让城市更美好”的发展愿景。为了更好推动城市服务业务落地，目前世茂服务设立城市服务业务发展中心，还成立了空间运营公司、智慧管家公司等城市服务专业公司。

在城市服务业务方面，经过前期探索，世茂服务已在全国拓展了宿迁市宿城区、哈尔滨市阿城区等15个样板城市；2021年4月以来，世茂服务通过合作世路源环境和金沙田科技，快速构建起城市服务的综合能力，并进入大湾区和长三角等核心市场，具备了在全国推广业务的管理基础和人才队伍储备。借助两家公司在城市服务、环卫业态的优势地位，世茂服务将扩大市场占有率，快速匹配公司的发展战略，快速做大做强城市服务业务。

2022年以来，世茂服务旗下金沙田科技市场拓展捷报频传，不仅为北京冬奥会“护航”，负责张家口赛区崇礼区、宣化区生活垃圾转运保障项目，还中标弋阳县城区、安溪县感德镇、蓝田县、长丰县双墩镇、洋县、南昌县八一乡、府谷县等多个千万级城乡环卫一体化项目，其中蓝田县和洋县相关项目合同总金额均超亿元，分别达3.48亿元、1.22亿元。

世茂服务旗下世路源环境成功中标和续签贵州毕节市金海湖新区环卫服务，在服务面积扩大的同时，合同总金额提高至1.20亿元，此次续签以后，有望为其连续服务10年；5月又成功中标和续签深圳市罗湖区莲塘街道环卫作业服务项目，合同总金额超九千万元，此次续签以后，有望为其连续服务6年。

世茂服务还通过合作养老服务公司椿熙堂，推动“物业服务+养老服务”模式，以轻资产模式运营，布局居家养老服务细分赛道。

通过上述投资拓展，一方面，世茂服务有效提升重点区域内的业务规模和项目浓密度，提升区域综合实力；另一方面，迅速布局城市服务的业务网络，成功卡位增值服务的关键赛道，建立起核心能力。

世茂服务还对所有被收并购公司，都实行了一体化整合提升。通过财务、人力、风控和业务信息一体化，使得所有标的公司能够对齐世茂服务的标准，实行内部市场化机制，实行资源共享，全面赋能，从而实现运营能力、服务品质和客户满意度提升。

获得更多空间和用户，拓展多种业态增值服务

通过市场拓展，世茂服务获得更多空间和用户，长期来看，还是为了培育增值服务新引擎，打造企业持久的竞争力。世茂服务在管面积迅速扩张，覆盖户数快速增长，为增值服务的发展创造了良好基础。

在社区增值服务方面，世茂服务主要围绕用户和资产展开布局，重点关注本地生活、社区教育、家居家装、居家养老等高潜力赛道，打造核心竞争能力。2021年度，世茂服务社区增值服务收入24.48亿元，同比增长53.0%，实现高速增长。

同时，世茂服务还积极拓展多种业态增值服务，向高校、医院、产业园等多种非住宅项目提供种类丰富多样的增值服务。

其中，2021年度，校园增值服务实现收入4.62亿元，同比增长100.3%。世茂服务依托浙大新宇，立足高校，为师生提供包括餐饮服务、住宿服务、商贸服务等多种围绕校园学习生活的各类增值服务。未来，世茂服务将重点发展团餐业务，以高校团餐业务为基础，抓紧高校后勤社会化改革大趋势，在扩大规模的同时，提升区域团餐项目密度；以企事业单位、医院、各类园区等团餐业务作为有效的补充，提高团餐业务的利润率和行业竞争力。

形成“四大业务组合”，发展“高品质的增长”

今后，世茂服务致力于形成“四大业务组合”，不断完善综合物业管理、多元增值服务、城市服务三大业务组合，创新发展数字科技业务内容，将以专业公司形式做模式试跑和业务培育。

2021年，世茂服务全面构建“使用者回应型”组织，通过“高品质服务”，提升客户满意度和黏性，取得了客户满意度94.20分的好成绩，为推广增值服务创造更多机会。2022年，世茂服务将更加关注业务品质，深度夯实业务，发掘更多内在价值，发展“高品质的增长”。

具体来说，在业务规模上，兼顾总量、结构和品质指标；在经营能力上，更加关注经营效率，经营性现金流和长期可持续性；在客户价值上，通过提升服务满意度和客户黏性，创造更高价值；在运营管理上，从战略、运营、组织机制和人才四方面入手，全面实现运营管理的高品质。

在世茂服务管理层看来，在国家政策的鼓励和市场发展的机遇下，物业服务行业经历40年发展，迎来了最好的发展期。

展望未来，世茂服务定位中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商，并立志在未来迈入物业管理行业头部梯队，致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商，坚持做长期主义者，为客户创造美好生活。

关键词： 世茂服务2021年奋楫高质量发展四大业务板块协同高效