观点网 4月25日上午，杭州启动2022年首批集中供地，共出让60宗涉宅地（包括2宗租赁用地），总面积3849亩，总建筑面积580.7万方，总起价797.9亿元。

本次杭州土拍为今年最大规模集中供地，相较此前北京、厦门、重庆、武汉、长沙、成都、宁波等城市，尽管杭州有冷热不均情形，但热度仍显得较高。

本场拍地60宗地块一上午就全部完成竞价，其中23宗报价触及中止价，溢价率均位于9%-10%之间，转入一次性报价+摇号环节，9宗溢价成交，27宗底价成交（含2宗人才租赁房地块），仅临平新城临乔路以东地块流拍。

至晚上一次性报价+摇号地块出让结束，杭州59宗地块共收金约826.76亿元。

值得注意的是，今年集中供地开启后，各地不停地探索调整拍地规则。杭州首轮土拍也再次出现新规：当竞拍地块达到10%溢价后，将直接转入一次性报价环节，报价区间锁定在地块起拍价110%-112%之间。随后，若有2个及以上有效报价，以有效报价中金额第二高报价为竞得价。

报出最高金额反而是输家，这一规则为本轮供地增添不少戏剧色彩。

而且如果多家房企的报价都为次高价，仍需通过摇号决定地块归属。分析人士指出，新规防止房企盲目追涨，有助于推动土拍市场回归理性。

滨江豪掷184亿

从拿地企业上看，本场杭州土拍滨江集团竞得地块数量及金额均位居首位，包括上午斩获10宗以及下午摇号1宗，共11宗地块，拿地总金额184.34亿元。

其中，滨江集团独资夺得常青夕照区块项目地块、铁路北站单元地块、庆隆小河单元地块、翠苑单元地块、云城地块、临平新城星桥区块LP0701-14地块、杭州未来科技城138号地块等8地块，以及合作拿下闻堰南单元地块、临浦浦南未来社区地块、新街北单元地块。

11宗地块里铁路北站单元地块、余杭组团YH-18单元地块及未来科技城138号地块成交金额均超过20亿元，由滨江集团以部分溢价摘下。

有业内人士测算，本次杭州地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右。

但该人士也指出，目前地产行业寒冬背景下，不少房企面临较大资金压力，当前首要任务是消化现有土储以及减债，所以哪怕有这样的利润，杭州一些郊区地块热度也上不来，出现部分地方平台托底情况。

如临平新农村建设、余杭苕溪城市建设、临安新都房地产、萧山城投等，均有拿地1到2宗不等。

但对于深耕杭州的滨江集团而言，去化并不是太大的问题。2021年，该公司销售金额1691亿元，同比增长24%，近几年杭州市场销售额均位居冠军。回款方面，2021年半年报显示，2020年滨江集团平均回款率达到90%，2021年达到92%-93%。

去年杭州首批集中供地中，面对限价+高自持地块的低利润，滨江集团都曾以百亿手笔拿地，更遑论今年利润水平较高的情况。

尽管是民企，但滨江集团财务水平一直表现不错。

2月末披露的投资者关系活动记录表显示，目前该公司“三道红线”皆为绿档，截至2021年11月末，有息负债规模为472亿元，约70%为银行开发贷，约30%为公司债、中票、短期融资券等交易所和银行间市场融资，无美元债、信托、商票等。

滨江集团表示，从3月起，今年到期的公司债和银行间市场融资规模不大；到期时间上看，相对分散，不存在集中到期的情况；公司将根据每期债到期的情况，按照“以新换旧”的原则，发行新的融资替换到期的债券，不存在还款压力。

据悉，1-2月，滨江集团发行两期超短期融资券，额度分别为9.6亿元和9.3亿元，发行利率分别为4%和3.66%。

从滨江集团过往数据来看，该公司2019年、2020年、2021年中期融资成本分别为5.6%、5.2%、4.9%，这在民企中处于一线梯队，且继续呈下降趋势。主要得益于其持有的优质项目、去化率以及成本管控能力。

众强争夺

滨江集团之外，本场杭州土拍不少实力房企也分得一杯羹。

杭州本地方面，绿城上半场仅底价拿下东冠单元一宗宅地，下半场则通过一次性报价及摇号连夺良渚新城、下沙开发区单元、下沙元成单元等地5宗地块，溢价率均超过10%，拿地金额达146.38亿元，仅次于滨江。

据悉，此前网上流传着一份房企报名名单，绿城以报名及意向报名地块共34宗高居首位，本次拿地其广撒网战略发挥不小作用。

另有一家众安集团此次土拍亦参与颇多，这家企业以“地小量多”策略最终成为拿下5宗地块的黑马，总成交金额39.09亿元。

此外，德信地产、大家房产、兴耀房地产等也在本轮供地中有所收获。

知名房企中，万科上半场一无所获，下半场则摇中两宗位于良渚新城较大体量地块，编号分别为余政储出[2022]3号、余政储出[2022]7号，拿地总金额约58.2亿元。

同万科类似，建发亦选择在下半场发力，以38.42亿元、42.75亿元摇得上城区四堡七堡单元2宗地块。该2宗地块成交价为本场土拍第一第二，竞争激烈，溢价率均为12%。

与万科、建发形成鲜明对比的是越秀地产，该公司上午频频出手，以底价摘得临安3宗纯宅地，总金额20.08亿元，下午则销声匿迹，没有再收获地块。

去年4月，越秀地产与滨江集团签署战略合作协议，表现想借助滨江集团拓展杭州的愿望，双方彼时约定在广州、杭州各落地3个合作项目。但截至区年底，双方仅各落地1个项目。

值得一提的是，另一家优质民企龙湖也在本场土拍露了一下脸，以10.09亿元底价竞得江干科技园单元商住地。该宗地编号杭政储出[2022]2号，出让面积3.17万平方米，容积率2.3，建筑面积7.28万平方米，用途为商住。

除此之外，葛洲坝、大悦城、中建、中铁建等央企亦有所斩获。

关键词： 杭州2022首批集中供地滨江184亿、绿城146亿领衔众强争夺战