5月14日，濱江集團(tuán)(002244.SZ)舉行2020年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說明會(huì)上，有投資者詢問近期杭州集中推地中濱江拍下的幾塊地凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)時(shí)，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興卻給出了一個(gè)令市場(chǎng)倍感意外的答案：“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平。”

戚金興提到的5宗地塊，斬獲于杭州今年首次集中供地。5月7日，杭州集中供地首日，融信與濱江聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價(jià)172.5億元，融信單獨(dú)斬獲3宗，總價(jià)56.02億元;同時(shí)，濱江也單獨(dú)斬獲1宗，總價(jià)10.07億元，一時(shí)間風(fēng)光無(wú)限，更被傳頌為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的“佳話”。

盡管收獲頗豐，但依然只能謙虛表示“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)”，還是令外界訝異。22城集中供地之后，地產(chǎn)行業(yè)的“內(nèi)卷”似乎又升級(jí)了。

房企“保命”要緊

截至5月17日，已有長(zhǎng)春、廣州、沈陽(yáng)、重慶、無(wú)錫、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門等12個(gè)城市完成了集中供地，首批集中供地的城市已供應(yīng)過半。不少熱點(diǎn)城市的地塊屢屢拍出100%以上的溢價(jià)率，但同時(shí)，冷門城市里也不乏底價(jià)成交或是流拍的地。

集中供地不僅讓土地市場(chǎng)的分化看起來(lái)更加劇烈，也不斷挑戰(zhàn)著開發(fā)商的利潤(rùn)底線。

有意思的是，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，就在集中拍地前夕，濱江還與農(nóng)夫山泉的雙方管理層之間就利潤(rùn)水平的問題有過交流。

5月10日，一位接近濱江集團(tuán)的品牌人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)農(nóng)夫山泉的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年農(nóng)夫山泉的毛利率59.4%、凈利率23.1%，聽說了地產(chǎn)TOP22房企濱江的平均利潤(rùn)率后，都不敢相信地產(chǎn)行業(yè)會(huì)變得這么低。

“1—2%的凈利潤(rùn)，如果放在前幾年，所有人肯定都會(huì)覺得瘋了，但對(duì)大本營(yíng)在杭州的濱江來(lái)說，相比起沒貨賣，低利潤(rùn)跑量并讓現(xiàn)金流滾動(dòng)起來(lái)明顯是個(gè)更好的選擇。”5月14日，一位TOP30房企的投資負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

“不管是哪家房企，團(tuán)隊(duì)想要活下去，就必須要拿地，杭州這樣的市場(chǎng)好銷售不愁，現(xiàn)金流很穩(wěn)定，不像一些三、四線城市雖然可能會(huì)有利潤(rùn)點(diǎn)，但只是紙面上的，市場(chǎng)一變化可能就涼了。”上述人士進(jìn)一步指出。

5月12日，億翰智庫(kù)發(fā)布的《2020年E50房企營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)率》榜單中指出，過去，在房地產(chǎn)行業(yè)周期上行期間，房企通過大量融資，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度上漲、地王頻現(xiàn)，但隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，房住不炒及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期等一系列政策的實(shí)施，使房企利潤(rùn)空間不斷被壓縮，行業(yè)整體利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)。

而集中供地似乎讓地產(chǎn)行業(yè)變得更加“內(nèi)卷”。以杭州為例，在杭州首次集中供地下，整體市場(chǎng)熱度較去年又有明顯升溫，兩天累計(jì)自持面積66萬(wàn)平方米，平均自持比例達(dá)9.36%，可售部分幾乎無(wú)利潤(rùn)，這種情況下，對(duì)開發(fā)商來(lái)說，拿地只是為了“保命”。

近5成房企凈利潤(rùn)率降至10%以內(nèi)

5月12日，億翰智庫(kù)研究院公布的上述榜單中還指出，截止2020年，其選取的A股+H股50家行業(yè)典型房企的平均凈利潤(rùn)率為11.6%，相比2019年同期降低2.3pcts，其中有13家企業(yè)凈利潤(rùn)率上升，37家企業(yè)凈利潤(rùn)率下滑。

分區(qū)間來(lái)看，2020年凈利潤(rùn)率在20%(含20%)以上的企業(yè)有3家，相比2019年同期減少4家;凈利潤(rùn)在10%(含10%)至20%之間的有25家，相比2019年同期減少6家;凈利潤(rùn)在5%(含5%)至10%之間的有18家，相比2019年同期增加7家;凈利潤(rùn)在5%以下的企業(yè)有4家，相比2019年同期增加3家。

“從各區(qū)間企業(yè)數(shù)量變動(dòng)情況可以看出，2020年E50房企整體凈利潤(rùn)率下降明顯，凈利潤(rùn)率在10%以下的企業(yè)數(shù)量明顯增多。”

在這份凈利率榜單中，時(shí)代周報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等房企的凈利率均出現(xiàn)較大幅度的下跌。凈利潤(rùn)在5%以下的企業(yè)有4家，分別為建業(yè)、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悅城、禹洲的凈利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。

5月17日，一位建材供應(yīng)商向時(shí)代周報(bào)記者透露，從年初開始，石膏板、板材、玻璃、到混凝土、鋼材，建筑原材料的價(jià)格一路狂飆，對(duì)上游企業(yè)的開發(fā)商來(lái)說，采購(gòu)價(jià)格后續(xù)或也將上漲，不排除一些開發(fā)商會(huì)降低原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)。

同日，中指研究院一位不愿具名的分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境存在許多不確定性，利潤(rùn)率難擋疲軟，房企需以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)，調(diào)整好企業(yè)戰(zhàn)略方針，以強(qiáng)大執(zhí)行力擊穿運(yùn)營(yíng)和管理的破局點(diǎn)。他還指出，地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采取科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)手段來(lái)提高周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利能力的增長(zhǎng)。

5月13日，據(jù)地產(chǎn)壹線爆料，佳兆業(yè)3點(diǎn)剛剛以總價(jià)25.44億元+配建面積31200平方米的價(jià)格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點(diǎn)就已安排挖土機(jī)、運(yùn)沙車進(jìn)場(chǎng)，并拉出橫幅“熱烈慶祝佳兆業(yè)尖崗山項(xiàng)目順利開工”，著實(shí)展現(xiàn)了一把“深圳速度”。

“從另一面來(lái)看，也只有極致的速度，才能盡可能幫助企業(yè)進(jìn)一步提高效率、降低成本，最直接的成效是能大幅降低期間費(fèi)用和資金成本，從而幫助總體收益率的提升。”上述分析師表示。

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