2017年，华夏幸福(29.350,-3.26,-10.00%)业绩高速增长，净利润87.8亿元，同比增速35.3%!

华夏幸福上市6年来，每年都保持在35%左右的增长，因而，被戏称为“万年35%”

针对万年35大法，有网友戏言：这也太精准了吧，用尺子量的....

一、利润注水严重？

1、受制于环京区域限购，环京房价暴跌，华夏幸福收入增长放缓。

2017年，华夏幸福营业收入596.4亿元，仅仅同比增长10.8%，创下上市以来新低!

2017年，是房地产企业的业绩大年，恒万碧融的收入同比增长都在50%左右。

因此，华夏幸福的收入增长不仅是历史新低，跟同行业的龙头企业相比，更是相差甚远!

华夏幸福的收入主要有两块：2017年，房地产开发收入289亿，占比48.78%、产业园发展服务收入230.85亿，占比38.93%!

2017年，房地产开发收入同比暴跌18.22%，产业园发展服务收入同比增长110.4%!

也就是说，要是没有17年产业园业务的大跃进，实现110.4%的增长，危急中救主，华夏幸福的收入将会惨不忍睹!

这也说明，限购和房价暴跌，对一家房企的影响有多大!

另外，产业园发展服务的毛利率惊人，高达92.25%，也远高于房地产开发业务!

这也是为什么，华夏幸福的收入只增长10.8%，但是净利润却增长35.3%!

太阳底下没有新鲜事!

那么问题来了?

这么好的业务，为什么那些龙头房企不做呢?

这块业务，有利润没有现金，纸面财富!

2、经营现金流暴跌

2017年，华夏幸福经营现金流为负的162.27亿，2016年是净流入77.63亿。

相比于净利润87.8亿元，同比增长35.3%，现金流居然暴跌这么多，相当尴尬。

但是，其他龙头房企，经营现金流都比净利润高出不少!

说明，华夏幸福的利润质量比较差!

3、应收账款疑点重重！

2017年，华夏幸福应收账款189.1亿元，同比暴涨99.04%，远远高于收入同比增长的10.8%，直追产业园收入的110.4%。

2013年至2017年，应收账款依次为17亿 、 51亿 、 71亿 、 95亿 、 189亿。4年间暴涨10倍，而同期的营业收入仅仅增长1倍。

这说明，近4年，华夏幸福收入和净利润增长，是应收账款驱动的!成长性质量较差!

这4年，也是华夏幸福的产业新城模式急剧扩张的时候!

奇葩的是，华夏幸福高达189.1亿元的应收账款，坏账计提接近为0!

其中约185.33亿元为应收政府园区结算款，减值准备为0。

固安工业区财政分局应收账款52.14亿元，固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元，两者共计77.34亿元，但是，2017年固安财政收入只有98 亿元，回收风险还是很大的;大厂县财政局应收41.14亿元，2017年，大厂现财政收入仅只有54.1亿元，回收风险非常大;怀来县沙城应收26.63亿元，2017年，怀来县财政收入27.9亿元，回收风险相当大!

很明显，这些县政府的财政收入远远跟不上华夏幸福产业园大扩张!但是，华夏幸福却认为能够全额收回应收账款!毫无审慎可言，会计上这么激进，是梁静茹给的勇气吗?

同时，在A股，有很多上市公司遇到地方政府相关部门欠款，是要计提减值准备的!

4、蹊跷的少数股东权益

2017年，少数股东权益339亿元，归属母公司所有者权益370亿元，但是，少数股东损益只有0.25亿，归属母公司股东的净利润87.80亿。少数股东339亿的净资产，只产生0.25亿的净利润，无私奉献啊!

2016年，少数股东权益126亿元，少数股东损益负的3.23亿元，126亿的净资产，不仅没有挣钱，还亏钱，但是，归属母公司股东的净利润高达64.91亿元。

而且，近5年，少数股东损益加总为0，利润都是上市公司赚得，子公司的少数股东不能赚!

出现这种情况，有两种可能：

第一：关联利益输送：利用关联子公司给上市公司输送利益，最典型的就是贾跃亭的乐视，《乐视财报大解剖》。华夏幸福也是有这个实力来做的，目前大股东已经质押了70%的上市公司股票。

第二：子公司明股实债：举个栗子“A公司在外地新成立一家子公司。注册资本100亿，A公司出60亿，资管公司出40亿。子公司将楼盘以成本价卖给母公司，或者从母公司手中购买土地的成本支出刚好等于卖房收入，这样实现了子公司利润为0，利润转移到母公司中。资管公司也不傻，他能得到什么好处呢?当房子销售完毕，子公司注销时，A公司以43亿元的价格回购资管手中40亿元股票。资管赚取固定的差价3亿，相当于利息。对于A公司来说，就是明股实债，相当于借45亿贷款。这样做的好处是在资产负债表中看不到负债，属于表外负债，报表比较好看。这样，可以做高当期业绩，把成本留到后期”。这种模式在房地产行业里，非常普遍，恒-大和碧-桂园的子公司就有这种明股实债，只不过他们子公司可能有利润，直接拿出付利息了!

2017年，华夏幸福通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，有19例，明股实债的比例到底有多少?

2017年，通过子公司吸收少数股东收到现金320亿，如果大部分都是明股实债的话，那么公司的负债率将会爆表!

二、PPP模式被上市公司玩成庞氏模式？

因为是应收账款的缘故，华夏幸福可以通过对原有园区开发进度和拓展新园区的进度调节，主动掌控公司的业绩增长。

华夏幸福产业新城模式，如果经营现金流无法形成闭环，仅仅以应收账款驱动业绩增长，以业绩增长驱动融资(股权、股票质押和债权)，以融资驱动应收账款(纸面财富，业绩增长)，这里就会有庞氏的影子：投资签约产业园，获得纸面收入(应收账款)，形成高业绩后，扩大融资，投资更多的产业园，获得更高的业绩，融更多的资金，不断循环下去.......

融资—投资产业园—业绩增长(应收账款)—扩大融资—投资更多的产业园—.......

关键词： 华夏 年来